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土地・建物明渡事件

マンションの家賃を払ってくれない、自分の土地に勝手に建物を建てている人がいる…非常に困ったことです。

建物や土地を占有（不動産を自分が利用できる状態に置くことと考えて下さい。）するためは、権原がなければなりません。一番代表的な権原は賃借権です。権原がなければ、いわゆる不法占有となり、不動産の持ち主に「どいて下さい」と言われたらどかねばなりません。

だからといって、マンションのオーナーさんが勝手に部屋の鍵を変えてしまったり、地主さんが建物を解体し始めてはいけません。

このような行為は「自力救済」と言われ、逆に損害賠償を請求されてしまうことになります。立退きは、法律にのっとって、実現させましょう。

不動産を取り戻すための手続きとしては、

　①任意の明渡しを求める（交渉）
　②訴訟を提起し、勝訴する（訴訟）
　③その判決を使い、強制執行を行う（執行）

という３つの段階があります。

注意しなければならないのは、①から③のどこかの段階で、マンションや土地を占有している者が、第三者に不動産を引渡してしまう場合です。

たとえば、マンションの一室を占有するＡさんに対して明渡請求を行い、Ａさんに部屋の明渡しを命じる判決を取ったとしても、途中でＡさんが部屋をＢさんに又貸ししてしまったら、よほどのことがない限り、Ｂさんを追い出すことができません。

このような事態を防ぐには、①の前か同時に、「占有移転禁止の仮処分」を行うよう裁判所に申し立てます（保全）。

これが成功すれば、建物はそれ以降Ａさんが占有しているものとみなされ、あとでＢさんが転借しても部屋を明け渡すよう命じることができます。

…と、このように、明渡しではやるべきことが非常に明確なのですが、オーナーさんや地主さんにとっていちばん重要なのは、それぞれの段階で費用がかかるということです。

簡単に示すと、

交渉段階 ： 着手金（＋成功報酬）
保全段階 ： 着手金＋担保金＋保全執行の予納金＋成功報酬
訴訟段階 ： 弁護士への着手金＋成功報酬
執行段階 ： 着手金＋執行官費用の予納金＋執行補助者の報酬＋成功報酬

（それぞれ、印紙代＋交通費等の実費や、現地調査・執行立会いの際の日当が別途かかってきます。）

非常にわかりづらいのが保全です。

まず、これはこれで一つの事件なので、弁護士に着手金を支払います。

しかし、裁判官が保全命令を出すときは、担保金を納めなければならない場合がほとんどです。

保全事件は迅速さが命なので、「まあこの人は権利を持っていそうだな」という程度で保全処分が認められてしまいます。そのため、保全処分を受ける人が損害を被る可能性があります。その場合の損害賠償に充てるのが担保金なのです。

立退きを認めるべきか微妙な場面では、結構高額（マンションであれば、家賃の３か月分など）の担保を積む必要が出てきます。こればかりは、保全を認める決定が出ないと分かりません。

さらに、その保全命令を実際に有効にするためには、執行官という裁判所の職員が、「この建物を他人に引渡しても無意味です」という告知を行う必要があります。これが保全執行で、そのための予納金（東京地裁本庁であれば３万円）が必要です。

また、留守の場合に備え鍵開けの業者を呼んでおくので、その報酬が最低２万円（税別。実際に解錠するとプラス５０００円）必要です。

その後、強制執行の段階でもいろいろなお金がかかります。

まず、名前の通り、執行官が行うので、その報酬に充てるための予納金（東京地裁本庁は６万５０００円）が要ります。

それ以上に大きな費用が執行補助者（要するに運送屋さんです。）に対する報酬です。強制執行をするときは、執行開始から短時間で荷物を運び出さなければなりません。そのため、通常の引越し作業の倍以上の人手をかけることになります。

また、悪質な占有者であれば荷運びを妨害する可能性もあります。その場合は、執行補助者の側でも体格の良い（経験豊富な？）作業員を付けることが多いです。

私が実際に行った明渡しでは、妨害が予想されない事案ではあったものの、３ＤＫで５０㎡くらいの建物につき、約４６万円弱の見積りでした。

もっとも、実際は執行官が強制執行の３０日前に明渡しを催告しにいくので、そこでいよいよ尻に火がついた占有者が自主的に退去することが多いです。そうなると、上の補助者報酬は不要になります。

なお、この催告の際、催告書を見やすい場所に貼ったり、補助者が内見して費用の見積りを行ったりするため、保全執行と同様、鍵屋さんを呼ぶ費用がかかります。

当事務所は、不動産の立退きを受任するにあたり、

・ご相談の段階から予納金や日当を含めた費用の仮見積を出すので、明渡しのコストが見通しやすい
・保全事件は着手金のみ、成功報酬は事件全体で一本化し、勝訴判決・明渡し成功の２段階 に分けてお支払いただくこととし、ご依頼者の負担を軽減する
・日当は３時間ごとに計算し、合理的な金額にとどめる

という特徴がございますので、安心してご相談下さい。

清瀬市・東村山市・東久留米市・西東京市・新座市・所沢市で、建物や土地の明渡しを検討されている地主さま、不動産オーナーさまは、清瀬駅南口徒歩５分の東京けやき法律事務所にご相談下さい。相談料は３０分２０００円、１時間４０００円です（以降１５分毎に１０００円加算、すべて税抜）。
法律相談のご予約は、お電話（０４２−４９７−１４２５）か相談予約フォームにて可能です。ご利用お待ちしております。